Vastgoedpartijen die investeren in socialere wijken, investeren in de waarde van hun bezit.
In dit artikel dat eerder verscheen op Vastgoedjournaal deelt Madelon van der Tol, partner bij Annexum en betrokken bij de Social Value Foundation, haar visie op het belang van sociale investeringen in wijken. De kern van haar betoog: investeren in leefbaarheid draagt direct bij aan de waarde en toekomstbestendigheid van vastgoed.
Annemarie van Doorn (ooit oprichter DGBC) van de Social Value Foundation en Madelon van der Tol (Annexum), zien dat vastgoedpartijen die investeren in sociale waarden in wijken niet alleen impact op anderen maken: ‘Het verhoogt ook de waarde van je bezit’.
Voor zowel Madelon van der Tol, partner bij Annexum, als Annemarie van Doorn, oprichter en directeur van de Social Value Foundation (SVF), begon het bij dezelfde prikkel: een groeiend ongemak over wat er gebeurt in Nederlandse buurten en de overtuiging dat de vastgoedsector kan investeren en profiteren als het meer doet dan stenen stapelen.
Bedelaars
Van der Tol (links op foto) woont in Rotterdam-West en zag haar buurt de afgelopen twee jaar merkbaar veranderen. Meer bedelaars, meer verwarde en soms agressieve mensen op straat. Het is een verschuiving die deels komt doordat andere wijken worden aangepakt, er meer arbeidsmigratie is en economische omstandigheden verslechteren. Annexum bezit in dezelfde wijk twee supermarkten en een woongebouw. De ontwikkelingen brachten haar tot de vraag: kunnen wij als vastgoedpartij bijdragen aan het verbeteren van de wijk? En tegelijk het rendement van onze beleggingen zeker stellen?
Voor Van Doorn lag de aanleiding elders. Als voormalig directeur van de Dutch Green Building Council richtte zij zich jarenlang op duurzaamheid, maar zag ze dat de ‘S’ van ESG onderbelicht bleef. Waar CO₂-reductie en energieprestaties inmiddels stevig in methodieken als BREEAM en WELL zijn verankerd, blijft de sociale component in deze methodes beperkt tot het gebouwgebruik: hoe gezond en lekker voel je je binnen? Van Doorn: ‘Maar de grootste sociale impact gaat over wat er buiten die gebouwen gebeurt, op de plekken waar mensen wonen maar ook werken: dus in de wijken. Als je sociale waarde kunt verbinden aan waar de meeste woningen zijn en komen, maak je de grootste impact.’
Social Value Foundation
Zowel Van Doorn als Van der Tol kwamen zo uit bij dezelfde conclusie: het is tijd om sociale impact structureel, meetbaar en financieel rendabel te verankeren in het vastgoed. Van Doorn richtte de Social Value Foundation op en Annexum verbond zich daar als founding partner aan. Van der Tol: ‘Investeren in het sociale moet gekoppeld zijn aan financieel rendement. Anders blijft het liefdadigheid waar je elk moment mee kunt stoppen als het lastig wordt. Investeren in het sociale moet dus waarde toevoegen aan vastgoed.’
De logica is eenvoudig: een wijk die socialer, veiliger en gezonder wordt, is aantrekkelijker voor bewoners, ondernemers en beleggers.
De SVF werkt daarbij met een vaste Social Value-formule die in zeven stappen inzichtelijk maakt wat er in een wijk speelt, welke interventies relevant zijn en hoe partners tot resultaten kunnen komen.
Nulmeting
Het fundament van de Social Value Formule is de nulmeting, een kwalitatieve en kwantitatieve analyse van wat er speelt. Daartoe werkt de SVF samen met onderzoeksbureau Springco die alle beschikbare data levert. Denk aan gezondheidsmonitoren, onderzoeken over veiligheidsbeleving, cijfers over criminaliteit, demografie en woningprijzen. Van Doorn: ‘Het is ongelofelijk hoeveel data er al beschikbaar zijn.’
Een belangrijk onderdeel van de aanpak is bovendien dat vastgoedpartijen niet zelf nog een sociale organisatie of lokaal initiatief gaan opzetten. Van der Tol: ‘In Rotterdam-West zijn 45 maatschappelijke organisaties actief met thema’s als armoede, zorg, veiligheid en jeugd. Wij hoeven echt niet de 46ste te zijn, maar kunnen daar ondersteuning bieden waar het voor ons de meeste impact heeft.’ Bij de aanpak is lokale betrokkenheid echter cruciaal. Van Doorn: ‘Iedere situatie is weer verschillend, kijk alleen al naar de pilots in Rotterdam-West en Arnhem. Sociale waarden top-down een wijk inbrengen gaat niet werken.’
Sociale cohesie
Dat nadenken over hoe je sociaal impact kunt maken steeds hoger op de agenda is komen te staan, komt volgens Van Doorn doordat de samenleving de afgelopen decennia is veranderd: ‘Sociale cohesie ontstaat niet meer vanzelf zoals vroeger, toen mensen hun hele leven in dezelfde wijk bleven wonen en elkaar allemaal kenden. Nu verhuizen mensen vaker en wonen meer mensen alleen, ook door de vergrijzing. Die sociale cohesie moeten we nu dus organiseren. Achttien procent van de Nederlanders lijdt momenteel aan ernstige eenzaamheid. Dat is gigantisch.’ Volgens Van Doorn is ook vanuit een zorgperspectief investeren in sociale waarden urgent: mensen in kwetsbare buurten komen aantoonbaar vaker bij de dokter, investeren in sociale waarden is dus ook preventieve gezondheidszorg.
Van Doorn en Van der Tol benadrukken daarbij dat naar de overheid kijken om de sociale cohesie te organiseren, ’m niet gaat worden. Van der Tol: ‘De overheid geeft aan dit niet alleen te kunnen.’ Van Doorn: ‘Dus moeten we het zelf doen, waarbij de bezitters van het vastgoed een belangrijke rol hebben. Zij profiteren immers ook.’ Dat organiseren kan volgens Van Doorn klein beginnen: een buurtborrel, het terugbrengen van buurthuizen of technologie die buurtcontact stimuleert.
Probleemwijken
De Social Value Foundation werkt daarnaast aan een landelijke agenda Gezond & Passend Wonen, samen met TKI Bouw & Techniek en in samenwerking met onder andere het ministerie. Doel is te zorgen dat de 21 grootschalige nieuwe woningbouwlocaties die nu in de concept-Nota Ruimte staan genoemd vanaf de tekentafel sociaal, gezond en inclusief worden ontwikkeld. Van Doorn: ‘Ongelijkheid in een samenleving hangt momenteel sterk samen met waar je wieg heeft gestaan. Als alle wijken sportfaciliteiten hebben, het groen is, er genoeg speelmogelijkheden zijn en er ontmoetingsplekken en voorzieningen zijn, geeft dat mensen een veel gelijker startpunt. En het voorkomt dat onze nieuwe wijken over twintig jaar probleemwijken worden.’